사건번호
2024다285725
손해배상금
📌 판시사항
등기가 되지 않는 채권적 토지사용권이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제6호에서 정한 대지사용권이 될 수 있는지 여부(적극) 및 이러한 대지사용권이 성립하기 위한 요건
📄 판례 전문
【원고, 피상고인】 원고
【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 이재각)
【원심판결】 서울중앙지법 2024. 8. 27. 선고 2023나57519 판결
【주 문】
원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 서울 서초구 ○○동 (지번 1 생략) 대 548㎡, 같은 동 (지번 2 생략) 대 529㎡, 같은 동 (지번 3 생략) 대 497㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 대지’라 한다)와 같은 동 (지번 4 생략) 대 232㎡(이하 ‘(지번 4 생략) 대지‘라 한다) 지상에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 집합건물인 이 사건 연립주택이 있다. 원고는 이 사건 대지 중 각 118/1,574 지분에 대한 임의경매절차에서 2009. 1. 2. 매수인으로서 매각대금을 다 냈다.
나. 소외인은 2013. 10. 21. 이 사건 연립주택 105호의 전유부분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 연립주택 105호의 전유부분 면적이 이 사건 연립주택 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율은 105.239/1,806이다. 그런데 소외인이 이 사건 대지 및 (지번 4 생략) 대지(합계 면적 1,806㎡)에 관하여 소유하는 공유지분 비율은 각 105.239/1,806에 미치지 못한다.
다. 소외인은 2019. 5. 5. 사망하였고, 그 상속인으로는 자녀들인 피고들이 있다. 피고 2는 2019. 5. 29. 이 사건 연립주택 105호의 전유부분에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 한편 피고 2는 2014. 1. 17. 이 사건 대지 중 각 118/1,574 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 이 사건 연립주택의 구분소유자가 아닌 원고는, 소외인이 이 사건 대지 및 (지번 4 생략) 대지에 관하여 이 사건 연립주택 중 이 사건 연립주택 105호의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(105.239/1,806)보다 부족한 공유지분만을 가졌으므로 부족한 부분에 해당하는 차임 상당의 부당이득반환의무가 있다고 주장하면서, 상속인인 피고들을 상대로 2016. 10. 10.부터의 부당이득반환을 청구하였다.
바. 피고들은, 소외인과 피고 2가 2015. 11. 15. 소외인이 피고 2의 이 사건 대지 중 각 118/1,574 지분을 무상으로 사용하기로 약정함으로써 대지사용권을 모두 확보하였으므로 부당이득반환의무가 없다고 주장하였다.
사. 원심은, 대지사용권은 적어도 건물 소유를 목적으로 한 토지임차권과 같이 다른 대지 공유지분권자 등에 대하여 그 대지에 있는 건물 전유부분을 소유하는 것을 정당화할 수 있는 권리여야 하는데, 위 약정에 기한 무상사용권이 원고 등 약정 당사자가 아닌 제3자에게 대항할 수 있는 권리라고 볼 근거가 없다는 이유로 피고들의 주장을 받아들이지 않았다.
2. 판단
가. 집합건물법 제2조 제6호에서 정한 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다. 이러한 대지사용권은 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유함으로써 성립하고, 그 외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다(대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다254816 판결 등 참조).
나. 피고들이 위 주장에 대한 근거로, 소외인과 피고 2가 2015. 11. 15. 위 약정 당시 작성하였다면서 제출한 을 제2호증(약정서)에는 ‘이 사건 대지 중 각 118/1574 지분(이하 ‘위 토지’라 한다)의 소유자 피고 2와 이 사건 연립주택 105호의 소유자 소외인은 다음과 같이 약정한다. 1. 소외인은 이 사건 연립주택 105호 전유부분 소유를 위한 대지지분(대지사용권이 있는 지분)이 부족한 상태이므로, 부족 대지지분의 범위 내에서 위 토지를 무상으로 사용수익하고, 피고 2는 이를 승낙한다. 2. 기간은 2015. 11. 15.부터 소외인이 이 사건 연립주택 105호를 매도할 때까지로 한다.’는 내용이 기재되어 있다.
위 약정서 내용과 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고 2도 위 약정 당시 이 사건 연립주택의 구분소유자로서 그가 소유하는 위 공유지분이 자신의 전유부분을 소유하기 위한 대지지분이었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 소외인은 위 약정에 의하여 피고 2가 소유하는 이 사건 대지(합계 면적 1,574㎡) 중 각 118/1,574 지분을 이 사건 연립주택 105호의 전유부분 소유를 위하여 사용할 수 있게 되어 이 사건 연립주택 105호에 관한 대지사용권을 확보하였다고 볼 수 있고, 원고가 위 약정의 당사자가 아니라고 하여도 그와 같이 보는데 지장이 없다.
다. 그럼에도 앞서 본 이유로 소외인이 대지사용권을 확보하지 못하였다고 본 원심의 판단에는 대지사용권에 관한 법리를 오해하고 대법원 판례에 상반되는 판단을 하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김상환(재판장) 오경미 권영준(주심) 박영재
【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 이재각)
【원심판결】 서울중앙지법 2024. 8. 27. 선고 2023나57519 판결
【주 문】
원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
【이 유】 상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결 이유와 기록에 의하면 다음 사실을 알 수 있다.
가. 서울 서초구 ○○동 (지번 1 생략) 대 548㎡, 같은 동 (지번 2 생략) 대 529㎡, 같은 동 (지번 3 생략) 대 497㎡(이하 통틀어 ‘이 사건 대지’라 한다)와 같은 동 (지번 4 생략) 대 232㎡(이하 ‘(지번 4 생략) 대지‘라 한다) 지상에 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」상 집합건물인 이 사건 연립주택이 있다. 원고는 이 사건 대지 중 각 118/1,574 지분에 대한 임의경매절차에서 2009. 1. 2. 매수인으로서 매각대금을 다 냈다.
나. 소외인은 2013. 10. 21. 이 사건 연립주택 105호의 전유부분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다. 이 사건 연립주택 105호의 전유부분 면적이 이 사건 연립주택 전체 전유부분 면적에서 차지하는 비율은 105.239/1,806이다. 그런데 소외인이 이 사건 대지 및 (지번 4 생략) 대지(합계 면적 1,806㎡)에 관하여 소유하는 공유지분 비율은 각 105.239/1,806에 미치지 못한다.
다. 소외인은 2019. 5. 5. 사망하였고, 그 상속인으로는 자녀들인 피고들이 있다. 피고 2는 2019. 5. 29. 이 사건 연립주택 105호의 전유부분에 관하여 협의분할에 의한 상속을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
라. 한편 피고 2는 2014. 1. 17. 이 사건 대지 중 각 118/1,574 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
마. 이 사건 연립주택의 구분소유자가 아닌 원고는, 소외인이 이 사건 대지 및 (지번 4 생략) 대지에 관하여 이 사건 연립주택 중 이 사건 연립주택 105호의 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(105.239/1,806)보다 부족한 공유지분만을 가졌으므로 부족한 부분에 해당하는 차임 상당의 부당이득반환의무가 있다고 주장하면서, 상속인인 피고들을 상대로 2016. 10. 10.부터의 부당이득반환을 청구하였다.
바. 피고들은, 소외인과 피고 2가 2015. 11. 15. 소외인이 피고 2의 이 사건 대지 중 각 118/1,574 지분을 무상으로 사용하기로 약정함으로써 대지사용권을 모두 확보하였으므로 부당이득반환의무가 없다고 주장하였다.
사. 원심은, 대지사용권은 적어도 건물 소유를 목적으로 한 토지임차권과 같이 다른 대지 공유지분권자 등에 대하여 그 대지에 있는 건물 전유부분을 소유하는 것을 정당화할 수 있는 권리여야 하는데, 위 약정에 기한 무상사용권이 원고 등 약정 당사자가 아닌 제3자에게 대항할 수 있는 권리라고 볼 근거가 없다는 이유로 피고들의 주장을 받아들이지 않았다.
2. 판단
가. 집합건물법 제2조 제6호에서 정한 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서 반드시 대지에 대한 소유권과 같은 물권에 한정되는 것은 아니고 등기가 되지 않는 채권적 토지사용권도 대지사용권이 될 수 있다. 이러한 대지사용권은 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유함으로써 성립하고, 그 외에 다른 특별한 요건이 필요하지 않다(대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다254816 판결 등 참조).
나. 피고들이 위 주장에 대한 근거로, 소외인과 피고 2가 2015. 11. 15. 위 약정 당시 작성하였다면서 제출한 을 제2호증(약정서)에는 ‘이 사건 대지 중 각 118/1574 지분(이하 ‘위 토지’라 한다)의 소유자 피고 2와 이 사건 연립주택 105호의 소유자 소외인은 다음과 같이 약정한다. 1. 소외인은 이 사건 연립주택 105호 전유부분 소유를 위한 대지지분(대지사용권이 있는 지분)이 부족한 상태이므로, 부족 대지지분의 범위 내에서 위 토지를 무상으로 사용수익하고, 피고 2는 이를 승낙한다. 2. 기간은 2015. 11. 15.부터 소외인이 이 사건 연립주택 105호를 매도할 때까지로 한다.’는 내용이 기재되어 있다.
위 약정서 내용과 앞서 본 사실관계를 위 법리에 비추어 살펴보면, 피고 2도 위 약정 당시 이 사건 연립주택의 구분소유자로서 그가 소유하는 위 공유지분이 자신의 전유부분을 소유하기 위한 대지지분이었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 소외인은 위 약정에 의하여 피고 2가 소유하는 이 사건 대지(합계 면적 1,574㎡) 중 각 118/1,574 지분을 이 사건 연립주택 105호의 전유부분 소유를 위하여 사용할 수 있게 되어 이 사건 연립주택 105호에 관한 대지사용권을 확보하였다고 볼 수 있고, 원고가 위 약정의 당사자가 아니라고 하여도 그와 같이 보는데 지장이 없다.
다. 그럼에도 앞서 본 이유로 소외인이 대지사용권을 확보하지 못하였다고 본 원심의 판단에는 대지사용권에 관한 법리를 오해하고 대법원 판례에 상반되는 판단을 하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채, 원심판결 중 피고들 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김상환(재판장) 오경미 권영준(주심) 박영재