【원고, 피항소인】 원고 (소송대리인 변호사 한성영)
【피고, 항소인】 한국공인중개사협회 (소송대리인 법무법인 서울제일 담당변호사 박재형)
【피고보조참가인】 피고보조참가인 (소송대리인 변호사 이재헌)
【제1심판결】 서울중앙지방법원 2023. 11. 8. 선고 2022가단5343637 판결
【변론종결】2024. 8. 7.
【주 문】
1. 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송 총비용은 원고가 부담한다.

【청구취지 및 항소취지】 1. 청구취지
피고는 원고에게 8,800만 원과 이에 대하여 이 사건 소장 송달일 다음 날부터 60일이 경과한 날로부터 제1심판결 선고일까지 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 항소취지
주문과 같다.
【이 유】 1. 인정사실
가. 원고는 공인중개사인 피고보조참가인의 중개로 2020. 4. 8. 소외인으로부터 수원시 권선구 (지번 1 생략)에 있는 총 8개 호실로 이루어진 다가구주택(이하 ‘이 사건 다가구주택’이라고 한다) 중 (호수 생략)(이하 ‘이 사건 (호수 생략)’이라고 한다)를 임대차보증금 1억 1,000만 원, 임대차기간 2020. 4. 26.부터 2022. 4. 26.까지로 정하여 임차하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결하였다.
나. 원고가 소외인에게 2020. 4. 8. 계약금 550만 원, 2020. 4. 26. 잔금 1억 450만 원을 지급하고, 2020. 4. 26. 이 사건 (호수 생략)에 입주하였다. 원고는 2020. 4. 9. 확정일자를 받았으며, 2020. 4. 27. 전입신고를 마쳤다.
다. 이 사건 다가구주택에는 이 사건 임대차계약 체결 당시 채권최고액 7억 1,500만 원, 채무자 소외인으로 된 안산제일신용협동조합의 근저당권설정등기가 마쳐져 있었다.
라. 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고보조참가인이 작성·교부한 중개대상물 확인·설명서 ‘Ⅰ. 개업공인중개사 기본 확인사항’ 중 ‘② 권리관계’란에 위 다.항 기재 근저당권이 기재되어 있고, ‘Ⅱ. 개업공인중개사 세부 확인사항’ 중 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에는 "임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함"이라고 기재되어 있으며, 그 옆에 원고가 수기로 "구두로 설명들음"이라고 기재하였다.
마. 소외인의 채권자 주식회사 ○○○가 이 사건 다가구주택과 수원시 팔달구 (지번 2 생략)에 있는 지상 5층의 도시형 생활주택에 대하여 수원지방법원 2021타경60009호로 경매 신청하여 2021. 6. 2. 경매절차(이하 ‘이 사건 경매절차’라고 한다)가 개시되었는데, 위 경매절차에서 이 사건 다가구주택의 가액은 1,305,705,600원으로 감정 평가되었다. 위 건물들이 3,605,353,555원에 일괄매각되어 경매법원이 2022. 12. 21. 배당을 실시하였는데 원고보다 선순위 채권자들에게 모두 배당되고, 원고는 전혀 배당받지 못하였다.
바. 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 다가구주택의 임대차 현황은 아래 표와 같다.
순번성명(각 호실 생략)임대차보증금(원)점유개시일전입일확정일자 1소외 2?90,000,0002018. 3. 6.2018. 3. 19.2018. 2. 27. 2소외 3?65,000,0002018. 3. 16.2018. 3. 20.2018. 3. 2. 3소외 4?120,000,0002019. 12. 6.2019. 12. 4.2019. 12. 5. 4소외 5?90,000,0002018. 2. 28.2018. 2. 28.2018. 2. 7. 5소외 6?65,000,0002018. 2. 24.2018. 2. 122018. 2. 12. 6소외 7?110,000,0002019. 9. 21.2019. 9. 20.2019. 9. 2. 7소외 8?200,000,0002018. 2. 13.2018. 2. 12.2018. 1. 31. 8원고????? 합계740,000,000???
사. 피고보조참가인은 피고와 사이에 부동산 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 발생케 한 재산상 손해에 대하여 보상하는 내용(공제금액: 1억 원)의 공제계약(이하 ‘이 사건 공제계약’이라고 한다)을 체결하였다.
[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증 내지 갑 제8호증, 을 제1호증, 을 제2호증의 각 기재, 변론전체의 취지
2. 당사자들의 주장
가. 원고의 주장
개업공인중개사인 피고보조참가인이 이 사건 다가구주택의 많은 호실과 이에 대한 권리관계 및 기본적인 사항을 제대로 확인하지 않고 원고에게 고지하지 않은 중개상의 과실로 인하여, 원고가 임대차보증금 전액을 반환받지 못하는 손해를 입었다.
피고보조참가인은 이 사건 다가구주택의 다른 호실은 대부분 월세 계약이라서 원고의 임대차보증금 회수에 문제가 없다면서 임대차계약 체결을 권유하였으며, 임대인이 자료 제공을 거부할 경우에는 중개를 거부하거나, 다른 임대차보증금 총액을 알 수 없어 원고의 임대차보증금 반환이 담보되지 않는다는 점을 확인·설명하였어야 함에도 구체적인 설명 없이 전세 입주에 문제가 없다고 하였고, 원고에게 확정일자 현황을 발급받아 제공해줄 것을 요청하고 이에 따라 확인·설명하였어야 함에도 위와 같은 의무를 정상적으로 이행하지 않았다. 이로 인하여 원고가 임대차보증금 1억 1,000만 원을 반환받지 못하는 손해를 입었으므로, 피고보조참가인과 공제계약을 체결한 피고는 원고에게 위 손해액의 80%에 해당하는 8,800만 원을 배상하여야 한다.
나. 피고 및 피고보조참가인의 주장
임대인이 관련 자료를 제공하지 않고 구술로 임대차보증금 총액을 설명하였으나, 피고보조참가인은 이를 쉽게 믿을 수 없다고 보아 원고에게 실제 보증금 액수를 명확히 파악할 수 없는 다수의 선순위 임대차로 인한 위험이 있다는 설명을 하였다. 피고보조참가인이 실제 임대차보증금을 확인·설명하였다면 원고가 임대차계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 입증되었다고 볼 수 없고, 부동산 경기 하락, 경매 저감으로 인하여 원고가 임대차보증금을 반환받지 못하게 된 것이다.
피고보조참가인이 이 사건 임대차계약 체결을 중개함에 있어 과실이 있었다거나 원고의 손해와의 사이에 인과관계가 있다고 할 수 없고, 피고보조참가인의 책임이 인정되더라도 위와 같은 사정을 고려하여 책임을 대폭 제한하여야 한다.
3. 판 단
가. 관련 법령
주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무) 임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다. 1. 제3조의6제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보. 다만, 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 제3조의6제4항에 따라 동의함으로써 이를 갈음할 수 있다. ? 공인중개사법 제25조(중개대상물의 확인·설명) ① 개업공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 1. 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계 2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항 ② 개업공인중개사는 제1항에 따른 확인·설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인·임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 제25조의3(임대차 중개 시의 설명의무) 개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 다음 각 호의 사항을 설명하여야 한다. 1. 「주택임대차보호법」 제3조의6제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항 ? 공인중개사법 시행령 제21조(중개대상물의 확인·설명) ① 법 제25조 제1항에 따라 개업공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. 다만, 제3호의2 및 제10호부터 제12호까지의 사항은 주택 임대차 중개의 경우에만 적용한다. 1. 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 2. 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 10. 「주택임대차보호법」 제3조의7에 따른 임대인의 정보 제시 의무 및 같은 법 제8조에 따른 보증금 중 일정액의 보호에 관한 사항 ? 공인중개사법 시행규칙 제16조(중개대상물의 확인·설명서의 서식) 영 제21조 제3항에 따른 중개대상물 확인·설명서(영문서식을 포함한다)는 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용건축물) : 별지 제20호서식 2. 중개대상물 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물) : 별지 제20호의2서식 3. 중개대상물 확인·설명서[Ⅲ](토지) : 별지 제20호의3서식 4. 중개대상물 확인·설명서[Ⅳ](입목·광업재단·공장재단) : 별지 제20호의4서식
나. 관련 법리
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조). 나아가 공인중개사는 자기가 조사·확인하여 설명할 의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 것이라면 그에 관해 그릇된 정보를 제공해서는 안 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).
한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다. 또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결).
다. 구체적 판단
이 사건을 위 법리에 비추어 본다.
피고보조참가인이 원고에게 작성·교부한 중개대상물 확인·설명서 중 ‘⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’란에 ‘임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함’이라고 기재되어 있고, 원고가 구두로 그 설명을 들은 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 위 인정사실을 포함하여 앞서 인정한 사실로 알 수 있는 다음 사정, 즉, ① 위 기재 내용 및 문구 해석상 피고보조참가인이 임대인에게 ‘권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항’에 관한 것으로서 원고의 임대차보증금 회수에 영향을 미칠 수 있으며 부동산등기부에는 공시되지 않는 선순위 임대차계약 내역 등을 확인할 수 있는 자료 제출을 요구하였으나, 임대인이 그 제출 요구에 불응하였고, 원고도 임대인의 자료 제출 불응 사실을 알고 이 사건 임대차계약을 체결한 점, ② 임대인이 공시되지 않는 임차권의 존부에 관한 정보 제공을 거부할 경우 공인중개사로서는 더 이상 임차권의 존부, 내용을 확인할 방법이 없는 점, ③ 앞서 본 법리에 비추어 볼 때 임대인이 다가구주택의 기존 임대차 내역에 관한 자료 제출을 거부할 경우 공인중개사는 제출이 거부된 사실을 고지하면 족하고, 그 제출을 다시 촉구하여야 한다거나 임대차보증금을 회수할 수 없는 위험이 있음을 구체적으로 중개대상물 확인·설명서에 명시할 의무를 부담한다고 보기는 어려운 점, ③ 이 사건 다가주택은 전체 8세대로 이루어져 있고, 원고는 이미 선순위 임차권이 여럿 있음을 인지한 상태에서 이 사건 임대차계약을 체결한 점, ④ 같은 건물 내의 임대차계약은 유사한 조건으로 체결되는 것이 일반적이므로, 다른 호실의 임대차보증금이 이 사건 임대차계약의 임대차보증금(1억 1,000만 원)과 유사한 수준일 것으로 생각할 수 있고, 그에 따르면 이 사건 다가구주택에 이미 7억 원 정도의 임대차보증금이 존재할 수 있음은 일반인인 원고도 예상 가능하다고 보이는 점(피고보조참가인이 다른 호실의 임대차계약을 월세계약으로 설명하였다고 인정할 증거가 없고, 이 사건 (호수 생략)을 제외한 다른 호실의 임대차보증금을 합산한 금액을 평균하면 원고의 임대차보증금 액수와 큰 차이가 없다), ⑤ 피고보조참가인이 원고에게 이 사건 다가구주택의 다른 임대차보증금의 액수를 구체적으로 이야기한 사실이 없고, ‘선순위 다수 있음’이라고만 설명하였기에 임대차보증금 내역에 대하여 허위나 잘못된 정보를 제공하였다고 보기 어려우며, 이로써 원고도 다른 임대차계약 관련 정보가 불충분, 부정확하다는 사실을 충분히 인지하였을 것인 점, ⑥ 임대차목적물의 시가는 공인중개사법 및 그 시행령상 공인중개사가 확인·설명할 대상으로 기재되어 있지 않고, 이 사건 다가구주택은 임대인이 이 사건 임대차계약 체결일로부터 약 2년 전에 소유권보존등기를 마친 건물이어서 객관적인 시가를 확인하기 어려우며, 원고가 임대차보증금 회수 여부를 가늠하기 위하여 피고보조참가인에게 이 사건 다가구주택의 시가를 문의한 사실도 없었던 것으로 보이는 점, ⑦ 공인중개사법 제25조의3에 의하면 개업공인중개사는 주택의 임대차계약을 체결하려는 중개의뢰인에게 주택임대차보호법 제3조의6 제4항에 따라 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다는 사항을 설명할 의무가 있으나, 위 규정은 이 사건 임대차계약 체결 당시에는 존재하지 않다가 2023. 4. 18. 신설되었으므로 피고보조참가인이 위 법률에서 정한 설명의무를 위반한 잘못이 있다고 보기 어려운 점 등을 종합적으로 고려하면, 피고보조참가인은 이 사건 임대차계약 체결 당시 원고에게 근저당권 및 다른 호실의 임대차 관계에 관한 확인·설명의무를 다하였고, 근저당권 외에 선순위 임대차계약이 다수 있다고 설명함으로써 임대차보증금 회수가 어려울 수도 있음을 안내하였다고 봄이 상당하다. 피고보조참가인이 이 사건 다가구주택의 다른 호실의 선순위 임대차보증금 액수 등에 관한 정확한 정보를 제공하지 않는 등 이 사건 임대차계약을 중개함에 있어 어떠한 과실이 있었다고 인정하기 어렵다.
원고는 피고보조참가인의 설명을 통하여 임대인의 다른 임대차 관련 자료 제출 불응과 선순위 임대차계약의 다수 존재 사실을 알게 되었음에도 이 사건 임대차계약을 체결하였는데, 이는 원고가 본인의 위험 부담과 책임 하에 임대차계약을 체결하였다고 봄이 타당하므로, 피고보조참가인의 중개행위와 원고의 손해 사이에 인과관계가 있다고 인정하기 어렵다.
그러므로 피고보조참가인의 중개상 과실로 인하여 원고가 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었음을 전제로 한 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.
4. 결 론
원고의 청구는 이유 없으므로 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 받아들여 제1심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다.

판사 윤재남(재판장) 선의종 정덕수