[1] 공인중개사법 제2조 제1호, 제3호에서 정한 ‘중개행위’에 해당하는지 판단하는 기준 및 부동산 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다는 이유로 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 있는지 여부(소극)

[2] 태양광발전소 설치 후 예상되는 수익성 분석, 부지 선정, 시공사 선정, 대출기관 소개, 각종 인허가 절차와 관련하여 제공한 용역의 실질이 부동산 중개업무로 볼 수 있는 경우, 그 용역은 부동산 중개행위로 보아야 하는지 여부(적극)

[3] 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력(무효)

【원고(반소피고), 상고인】 ○○○ 주식회사 (소송대리인 변호사 김도근)
【피고(반소원고), 피상고인】 피고(반소원고) (소송대리인 변호사 박혁)
【원심판결】 광주지법 2024. 8. 28. 선고 2023나85924, 85931 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고(반소피고)가 부담한다.

【이 유】 상고이유(상고이유서 제출기간이 지난 다음 제출된 상고이유보충서의 기재는 상고이유를 보충하는 범위에서)를 판단한다.
공인중개사법의 규율대상인 "중개업"이라고 함은 ‘다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 부동산 등 중개대상물에 관하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 업으로 하는 것’을 말하고(공인중개사법 제2조 제1호, 제3호), 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 위와 같은 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산 컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2011. 11. 10. 선고 2009다4572 판결 등 참조). 태양광발전소 설치 후 예상되는 수익성 분석, 부지 선정, 시공사 선정, 대출기관 소개, 전기사업법 제7조 제1항에 의한 전기사업의 허가를 포함한 각종 인허가 절차와 관련된 용역을 제공하는 업무는 부동산 중개업무와 구별될 수 있지만, 이와 달리 용역의 실질이 부동산 중개업무와 다를 바 없다면, 그 용역은 부동산 중개행위로 보아야 한다.
공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정은 공인중개사법에 반하여 무효이다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2008다75119 판결 등 참조).
원심판결과 원심이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 원심은, ① 이 사건 계약서 어디에도 부동산중개의 범위를 벗어나는 별도의 업무라고 평가할 만한 내용은 찾아보기 어렵고, ② 이 사건 계약이 신규 태양광발전소의 건축 및 허가절차에 관한 부동산컨설팅 업무와 관련된 것이 아니라 이미 설치되어 운영 중이던 태양광발전소의 부지 및 시설을 제3자에게 양도하는 것과 관련된 것으로서 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다) 업무의 주된 내용은 부동산 중개업무로 보는 것이 타당하며, ③ 원고가 발전사업 허가권자 변경과 관련하여 구체적인 업무를 수행하였다는 점에 관한 증명이 없는 등 원고가 부동산 중개업무를 넘어서는 용역을 제공한 바 없으므로, 이 사건 계약은 공인중개사법에 따라 무효라고 판단하였다.
원심판결 이유를 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 공인중개사법 제3조 제1호, 제2호에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 신숙희(재판장) 서경환(주심) 노경필